NY AVHANDLING | Traditionell fastighetsbransch inte redo för digitala innovationer

Svenska proptech-bolag poppar upp som svampar ur jorden. Samtidigt ligger fastighetsbolagen långt efter i digitaliseringsprocessen. Hur går ekvationen ihop?

Byggnads- och fastighetsbranschen står för ungefär 40 procent av Sveriges energianvändning, som går till el och uppvärmning. Och byggnader står för en dryg femtedel av Sveriges utsläpp av växthusgaser sett ur ett livscykel-perspektiv, enligt Naturvårdsverket. Det är med andra ord en bransch som behöver öka takten på sitt klimatarbete för att uppnå sina egna klimatmål med att halvera energikonsumtionen till 2030.

Att optimera energin genom att låta artificiell intelligens, AI, styra energikonsumtionen i fastigheter är exempel på en åtgärd som skulle göra fastighetsbranschen betydligt mer hållbar. Men utvecklingen går trögt. Svenska fastighetsbolag, stora som små, ligger långt efter många andra branscher när det kommer till ny teknik och digitala innovationer. Men det beror inte på att kunskapen eller tekniken inte finns. Tvärtom – Sverige ligger i framkant inom proptech, alltså fastighetsteknik. De nystartade proptech-bolagen blir allt fler och efterfrågas flitigt på den internationella marknaden. Så hur kommer det sig att så få svenska fastighetsbolag är digitaliserade?

Startup revolution inom fastighetsteknik

Olli Vigren, vid KTH, har i sin doktorsavhandling studerat fastighetsbranschens ekosystem. Han har undersökt de resurser som finns för att driva innovation och digitala teknologier – som hur de större fastighetsbolagen jobbar med digitalisering, vilka aktörer som finns och vilka som är viktiga för digital-iseringen i branschen.

– Ekosystemet är mycket fragmenterat. Det finns många stora fastighetsbolag och många små, säger Olli Vigren, och förklarar att det till skillnad mot andra branscher inte finns några större leverantörer av ny teknologi.

Det är i stället unga proptech-bolag som är drivande i branschen. Många har riskkapital och drivs av unga engagerade människor som menar att de kan förändra fastighetsbranschen i grunden med smarta teknologier.

– De pratar om en startup revolution. Fastighetsbranschen vill förändras men hindras av att den är traditionell. Det är inte lätt för dem att jobba med nya teknologier innan dess. Många vet att de kan spara pengar genom att optimera energin i fastigheter och på så vis även minska koldioxidutsläpp, men de vet inte vilka aktörer som finns på marknaden och då stannar utvecklingen av, förklarar Olli Vigren.

Miljösmart med smarta lås

Digitala lås i dörrar sparar inte bara tid och pengar för fastighetsägare – de är också en del i utvecklingen mot en mer hållbar bransch. I Stockholm kör hundratals fastighetsskötare runt i staden med bil för att lämna nycklar till folk som på olika sätt behöver ha tillgång till en byggnad. Det kan vara hyresgäster som låst sig ute, sopstationer som behöver öppnas, mat som ska levereras.

– Om fastigheter i stället har digitala lås som låses upp med en app i telefonen, skulle staden slippa de koldioxidutsläpp som fastighetsservice släpper ut i staden. Men i dag har branschen låg kunskap om hur de kan jobba med hållbarhet på olika nivåer, säger Olli Vigren.

Han menar att de stora och små fastighetsbolagen står inför samma utmaning när det kommer till digitalisering och hållbarhet. Alla måste klargöra sina digitala mål och sedan välja vilken teknologi de ska använda. För det behövs vägledning och råd så att fastighetsbolagen hittar rätt leverantör.

– Branschorganisationerna Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta har en viktig roll i arbetet med att sprida kunskap i ekosystemet. Är det många medlemmar som efterfrågar smarta lås bör de ta reda på vilka aktörer som kan tillgodose behovet.

Svårt rekrytera rätt personal till omodern bransch

Fastighetsbolag som vill rekrytera personal med rätt kompetens för att bli mer digitala och hållbara, stöter ofta på patrull. Eftersom de är traditionella och icke-digitala lockar inte branschen åt sig rätt personer. Rekryterings-problematiken är global och Olli Vigren förklarar att den digitala kompetensen måste finnas i ledningen.

– Det är i slutändan fastighetsägarna själva som bär ansvaret för digitaliseringen och hållbarhetsarbetet i branschen. Det är de som äger byggnaderna och teknologierna i byggnaderna, och de har incitament att sänka energikonsumtionen. Branschorganisationerna har kunskap och kan skaffa sig mer om medlemmarna efterfrågar det. Annars så händer inget.

Moa Arnberg är vd på det familjeägda fastighetsbolaget Herbhus AB. De har totalt fyra fastigheter och 120 lägenheter i en söderförort till Stockholm. I dag är företagets bokföring digital, men i övrigt har de inte kommit så långt i digitaliseringsarbetet.

– Vi ligger efter med digitala lås, bokningssystem för tvättstuga, aviseringstavlor i portarna och digital signering av avtal. Men de flesta avtal vi hanterar är hyreskontrakt, så att träffa hyresgästerna är viktigt för oss för att lära känna de litegrann, säger Moa Arnberg.

Hon är medveten om att det finns flera områden i verksamheten som är lämpliga att digitalisera för att få ner kostnaderna, till exempel värme och ventilation. Men en sådan investering är inte aktuell i dagsläget. Däremot finns det tankar på att installera larmsystem för att upptäcka vattenskador i tid. Och det finns planer på att inom några år digitalisera gemensamma utrymmen, bokningssystem och tvättstuga.

– Men det är stora kostnader och det finns en osäkerhet kring vilka system som är säkra och passar oss, säger Moa Arnberg.

Olli Vigren har tre råd till de fastighetsägare som vill satsa på digitalisering:

• Börja med att förstå affärsproblemen och prioritera dem.
• Kartlägg vilka digitala lösningar som finns för just era byggnader och vilka aktörer som kan genomföra digitaliseringen. Om ni inte har kunskapen inom företaget – anlita en konsult.
• Bygg organisation och kultur inom företaget för kontinuerlig affärsutveckling.

Kontakta olliky@kth.se

Mer om avhandlingen
Olli Vigren disputerade nyligen på KTH med avhandlingen Digitalization, sustainability, and ecosystems: An application of social network analysis to the real estate sector. Den går att laddas ner som PDF.

Läs Esbri-artikel om Olli Vigrens licentiatuppsats Digitalisering en utmaning för små fastighetsbolag———